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所有権移転登記

　☑身内での売買だけど念のため

　☑不動産を贈与したい

　☑不動産を財産分与したい

　☑農地の登記で必要な手続き

　☑権利証がない

　☑登記名義人の住所変更

　☑取得時効

　など、お気軽にご相談ください。

よくある質問

　贈与税などの税金がいくら発生するか知ったうえで、贈与するかどうか判断することをお勧めします。

　最近では、生前対策として、元気なうちに子どもたちに不動産の名義を変えておきたいから「生前贈与」をしたいというご相談が多く寄せられます。

　しかし、他の生前対策としては、①遺言書をしたためておいて、②亡くなった後に相続手続きで子ども名義に変えるという方法もあります。

　「生前贈与」よりも「①遺言＋②相続手続き」のほうが、登録免許税などの実費が安く済むことが珍しくありません。実際に「生前贈与ではなく遺言書を残すほうが良いかも」と考える方もおられます。

　生前贈与に必要な登録免許税の計算であれば、弊所で可能です。
　また、登録免許税以外の税金（贈与税、不動産取得税）で多額の税金が請求されてびっくりしないようにするには、税理士にアドバイスしてもらうことも有効です。　　
　ご希望がございましたら税理士を紹介いたしますので、お気軽にお尋ねください。

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　・自宅を贈与のするときの注意点は？

　分筆や合筆が繰り返された土地は、過去から現在に至るまでの権利関係がややこしくなっています。
　そのため、「どれが権利証か分からない。」「現在有効な権利証と、過去に使い終わった権利証を分けてほしい。」というご相談をいただいたことがあります。

　また、建物についても「権利証がない！」という相談が寄せられたので調べてみると「そもそも登記がされていない（未登記建物である）」ので、建物の権利証もなくて当然ということもありました。

　登記や不動産を専門に扱っている方でない限り、権利証がどれなのか分からないのは仕方がありません。

　弊所では、登記の書類を準備させていただく段階でお探しの権利証かどうかお調べします。
　その際には、調査しやすいよう、関連しそうな資料を一式用意していただくことをお願いします。

１、質問
　「〇〇町〇〇１番」の土地を
　「〇〇町〇〇１番１」と
　「〇〇町〇〇１番２」
　の２筆の土地に分筆する登記をしました。

　このたび「〇〇町〇〇１番１」の土地を売却することになり、この土地の所有権移転登記に向けて準備を進めています。
　所有権移転登記には権利証（登記識別情報）が必要なのに、「〇〇町〇〇１番１」の土地の権利証（登記識別情報）が見当たりません。
　気づかないうちに紛失してしまったのでしょうか？

２、答え
　分筆登記後に「〇〇町〇〇１番１」の土地の権利証（登記識別情報）は交付されません。
　「〇〇町〇〇１番１」の土地を売却するときの登記では、分筆する前の「〇〇町〇〇１番」の土地の権利証（登記識別情報）が必要です。

　ただし、「〇〇町〇〇１番１」の土地について、分筆登記から現在に至るまでの間に売買、贈与、相続などで所有権移転登記をしたことがあるなら、その土地の権利証（登記識別情報）は新しく登記名義人になった方に交付されています。この場合は、その登記の際に交付された権利証（登記識別情報）が必要です。　

１、質問
　「〇〇町〇〇１番」の土地と
　「〇〇町〇〇２番」の土地を合筆して、
　「〇〇町〇〇１番」の土地１筆ができました。
　この土地を売買することになり、所有権移転登記を準備していますが、合筆後の土地の権利証（登記識別情報）が見当たりません。

２、答え
　分筆登記の場合とは異なり、合筆登記の場合、新しく権利証（登記識別情報）が法務局から交付されます。

　そして、合筆後の「〇〇町〇〇１番」の土地の売買による登記では、その新しく交付された権利証（登記識別情報）を用意していただきます。

　もし合筆後の権利証（登記識別情報）が用意できないときは、合筆前の「〇〇町〇〇１番」の土地と「〇〇町〇〇２番」の土地それぞれの権利証（登記識別情報）があれば、それらを使用して登記をすることもできます。ただし、合筆前の土地すべての権利証（登記識別情報）が必要です。

　※合筆登記が済んでも、合筆登記前の権利証（登記識別情報）は利用価値があることになりますので、合筆登記後も悪用されないよう大切に管理する必要があります。

　評価額が０円ということにはなりません。

　登記にあたって支払う「登録免許税」という税金は、評価額をもとに計算されます。

　固定資産評価証明書などの評価額が０円と記載されていると、その名義変更の登録免許税も０円だと勘違いする方もおられると思います。

　しかし実際には、評価証明書の「道路の評価額」が「空欄」であったり「０円」と記載されている場合は、市町村ではなく法務局にも行って実際の評価額を調べる必要があります。

　そうすると「金何円」という評価額が記載された書面を発行してもらえるので、その評価額をもとに、登録免許税を計算します。

　法務局に評価額を調べてもらうには、登記情報などの書類を用意する必要があります。
　弊所では、資料の収集を含めた上記の手続きをさせていただきます。

　法務局に登記申請をしてから１週間程度かかります。

料金についてはこちら＞

抵当権の抹消登記

☑住宅ローンを完済した
☑抹消登記の書類がない
☑古い抵当権が残っている
お気軽にご相談ください。

よくある質問

　どちらかお一人の認印の捺印だけでも法的には問題ありません。
　ただし、万が一トラブルが起きないように、他の共有者の方に抹消手続きをすることをできるだけお伝えください。

　登記申請の委任状には、ＡさんＢさんお二人の署名捺印が必要です。

　一つ前のご質問のように共有名義の不動産ではどちらかの署名捺印（記名押印）のみで足ります。
　しかし、こちらのご質問ではいずれの不動産も単独名義です。両者の区別が必要です。

　まずは名義人の住所氏名の変更登記を済ませましょう。

　その変更登記をしないまま抵当権抹消登記を申請すると、法務局から申請の取下げを求められ、手続きをやり直すことになります。

　住所氏名の変更登記には、戸籍や住民票の写しなどの書類が必要です。他の書類も必要となることがありますのでご留意ください。

　まずは亡くなった夫の相続登記を済ませましょう。
　その次に、相続登記で新しく登記名義人になった方が抵当権抹消登記の準備をしてください。

　可能です。

　ただし、その抹消書類をあらためて金融機関に用意してもらう必要があります。金融機関との打合せを含めて弊所で対応いたします。

　一般的には可能です。

　ただし、休眠担保権の抹消などの聞きなれない制度を利用することになります。
　登記のためにどのような手続きがあるか説明し、納得していただいたうえで、手続きを進めて参ります。

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